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萬達豪賭旅游地產凈負債率全國房產最低

2019-11-09 00:04:19来源:励志吧0次阅读

万达豪赌旅游地产 净负债率全国房产最低

2011年上半年,万达共发行10次信托融资,募资逾78亿元(在万达的信托产品中,大部分为股权信托,其中部分产品披露的信托规模在5亿-15亿元)

从万达广场如雨后春笋般冒出来开始,外界对于万达集团(以下简称万达)资金链的质疑就从没停止过而今年遭遇房地产严酷的调控,整体经济形势严峻的背景下,万达的日子像大多数房地产企业一样,注定不能平静

全年计划开业18家万达广场,12家酒店,上半年却只开业1家万达广场,2家酒店,以执行力着称的万达,全年计划是否落空?

连续5年,万达的收入及资产规模增速都在40%以上,而今年上半年集团收入却同比减少9%,被业界称道的万达速度是否会从高不可攀的位置上跌落?

面对外界的重重拷问,万达集团董事长王健林告诉:万达并没有刻意控制速度,年底前30个项目会全部开业,而全年万达集团营业收入将达到1500亿元,仍能维持40%的增长

尽管舆论的噪音似乎越来越大,甚至还有莫须有的谣言,但这些都不会影响已过天命之年的王健林的心境8月底参加完长白山论坛之后,王健林还以《民企力量》为题赋诗一首:

“民营企业求发展,长白山下办论坛高官名士话商道,富商巨贾论赚钱经济必须稳增长,就业一定要优先中国前途何须愁,放眼动力在民间”

58岁的王健林,掌控着资产数千亿的商业帝国,涉足地产、文化、旅游到年底,万达集团拥有已开业的万达广场66家、五星级或超五星级酒店38家、影城453家、百货商场57家,而正在建设中的万达广场仍有50多座,此外还有长白山、西双版纳、大连金石等巨型旅游地产,以及总投资500亿元的武汉中央文化区

然而,当人们的目光聚焦于万达商业地产的急速崛起,聚焦于新近巨资打造的文化、旅游航母的时候,却对万达背后的整个资本脉络知之甚少

万达的产业链条与资金链条紧密相连,有统计,万达在建项目以及并购AMC,总投资将达2000多亿元面对如此庞大的投资规模,万达将如何支撑?王健林又如何运作万达的现金流和融资渠道?

万达以26亿美元并购美国第二大院线,出人意料的成为中国文化产业最大的跨国公司后,一家征战海外多年的世界500强企业的老总对表示了对万达并购AMC的担忧:“美国人都无法挣钱的公司,我们买过来就能挣钱吗?”

其实,持有如此怀疑态度的人并不在少数,王健林却告诉,AMC今年就可能扭亏为盈但是,他心中也很清楚,在院线竞争激烈的美国市场,“想图AMC赚大钱也不太可能”,那么,万达为何要冒着巨大的债务风险,参与大洋彼岸的这次收购呢?

当以资本的视角对话王健林,对于万达正在经历的战略转型才有了更深的认识,也对万达并购AMC背后的意图,有了全新的解读

高负债谜团

万达的高速扩张,究竟会不会有资金问题?

根据媒体报道,2011年上半年,万达共发行10次信托融资,募资逾78亿元(在万达的信托产品中,大部分为股权信托,其中部分产品披露的信托规模在5亿-15亿元)

从时间点上来看,万达连续发行信托融资,显然是受国家宏观调控政策制约,银行对房地产贷款紧缩所致此前,依靠银行贷款滚动开发的模式受到抑制,而信托融资显然成为包括万达在内的众多房地产商资金的重要来源

其实,在王健林看来,REITs (房地产信托投资基金)是一种非常好的融资渠道,其好处有四条:第一,相当于直接融资,不从银行贷款,规避了金融风险;第二,开辟投资渠道,买股票被宰,存款又负利率,REITS平均回报6%-7%,而且单份投资较小,增值又稳当;第三,支持商业终端建设,利于扩大内需;第四,解决就业,大型商业中心就业人

可惜,至今中国还未放行REITs,也正因此,逼万达走出了“住宅+商业”,依靠住宅平衡现金流的“万达模式”

但是,高负债问题依然是媒体诟病最多的

据媒体算账,2009年,万达总资产约741亿元,负债约688亿元;2010年,总资产增至1414亿元,负债1280亿元;2011年,总资产增至2030亿元,负债1825亿元,由此有人推断万达的资产负债率长期维持在90%左右,其高速扩张依赖于高负债率

其实,房地产业从某种程度上说就是金融业,采访中甚至有专家认为:如果说地产商对资金不渴求,从某种程度上可以理解为,这家公司已经没有了扩张的锐气,已经过了青春期显然,对于万达来说,青春期刚过一半

王健林对所谓的高负债率并不认同,他掰着手指对说“首先,万达根本就没有90%的资产负债率,其次,万达的净负债率恐怕是全中国房地产商中最低的”

所谓净负债率,是指金融负债减去金融资产按照中国的会计准则,房地产企业的预收账款计入负债,而且占有很大的比例,行业平均水平为负债的50%左右以万科[简介 最新动态]为例,2012年三季度,资产负债率为79.4%,剔除预收账款后,净负债率为37.7%而王健林称,万达的净负债水平也仅为总负债的一半左右

万达与万科相比,又有不同万达是以持有商业物业为主的房地产企业,资产大都是不动产,以入账的成本来作为负债基数(也就是分母,总资产),其受资产估值的影响就更大

以北京万达广场[最新消息 价格 户型 点评]为例,三栋大楼共22万平米的建筑面积,当年的总成本是21.4亿元,平均每平米成本9700多元按照中国的会计准则,不动产需要进行折旧,如按照30年折旧来计算,平均每年折旧7100多万元,而从2006年建成至今已过6年,共折旧4.26亿元,其万达广场的账面价值共计17.14亿元但是目前,与万达广场同区位的写字楼每平米售价至少5万元,如果按照此价位计算,万达广场的资产估值将达到110亿元,是其账面价值的5倍多

万达旗下持有的商业地产中,有如此大差距的,并不止北京万达广场一家据王健林透露,目前持有的1300万平米物业绝大部分有此类现象,“这1300万平米物业如果用来评估或者市场销售,翻一倍一点问题都没有,因此净负债率还会更低”所以,王健林认为如此报道万达的资金危机显得有些不负

采访中也有专家指出:虽然会计准则对不动产估值的规定有待商榷,但目前不仅是万达这种房地产企业,就算一般企业对于名下不动产的评估入账,如无特殊需求都不会操作,其原因便在于评估入账后的所得税问题还悬而未决,在不进行资产出售的情况下,一般不会对旧有不动产进行重新评估,相反还会折旧处理

“如果有一天我不想玩了,或者我想清闲一点儿,我卖10个购物中心,也许就可以套现几百亿”,王健林对于万达的资金状况很有自信

对于王健林的说法,采访了首席策略分析师刘勘,他认为:“无论是净资产还是净负债都不足以评价一家房地产企业,关键还要看经营性现金流因为通胀的存在,商业地产一般都会升值,但是升值不一定就有市场商业地产的出租率,取决于地段、交通、周围居民的消费欲望等诸多因素,其资产价值的高低,关键看现金流”

一位万达高层告诉,王健林视现金流和财务预算为万达的生命线万达对于现金流的把控可谓严之又严在万达的投资、建设、开业、现金流四个层面的计划中,前三个层面是工作计划,由各个分公司来申报,集团审核,而最后一个现金流计划,则由集团信息中心、财务部和计划部一起起草制订,每年11月底由王健林亲自签署下发

万达模式的挑战

无论是外界对万达资金的质疑,还是王健林对万达资金的自信,都有一个不容回避的问题,面对越来越密集的商业地产开发,万达模式是否可持续?

虽然,王健林对2012年上半年,万达仅有一家广场和两家酒店开业的解释是:“很多人不清楚,商业项目不适合在上半年开业,以前也是集中在三、四季度,全年30个项目开业计划不变”但实际上,王健林对经济形势的改变已有预估

万达高层透露,在一次内部会议上,王健林就预警:从2012年开始,中国经济彻底进入中速增长期,每年增长6%—8%,今后二三十年还会继续增长,但会逐年降低速度而万达上半年出现的20年来首次增速放缓,已经说明经济困难局面反映到了“抗周期”的消费行业主要表现为:一是以前每年每个商场的人流同比增长都是两位数,但今年跌至个位数;二是客单价(每位顾客购买的商品金额)在下降;三是商家减少开店,从以前的来者不拒,到今年开店计划大幅度减少

专家们认为在目前状况下,房地产投资还有所增加,相当于原来十个人吃饭,现在十二三个人吃饭,可以想象房地产企业经营的困难未来狼多肉少已成定局

商业地产的困局,其实早在2010年就埋下了伏笔

地产界人士算了一笔账,2010开始宏观调控,下半年开始搞限购,资金开始集中投入商业地产但是一般的企业不会有万达的速度,两年就能开业,一般企业操盘项目都是3—4年,也就是说在2013—2014年商业地产将进入开业高峰,随之而来的则是招商竞争,也可能建完之后招不到商,或者招商之后,开业3—6个月经营不好关店

在战术层面,王健林认为商业地产与住宅地产相比有很多不同

“我这十几年就讲一句话:招商在前、建设在后说白了核心一点就是为了规避很多毛病(行业潜规则)比方说你要先建成再来招商,正常市场应该给你100块钱一个月,有品牌的商家一看你已经建成再招,我就给你50块钱一个月,你不让它进去这50都没了,这就造成你原来的预期、盈利模型全部被打破,你可能连还本付息的能力都没有了所以我的经验是先把商业资源搞好再来做商业地产,但很多企业不是这样的这些年,我给几个大银行做顾问,处置了好几个这种购物中心项目,最后的结果都是很惨”

在整体经济减速的情况下,为了躲避住宅的限购而被迫转战商业地产的诸多房地产企业,或许又会落入另一个尴尬境地

“转型最好是主动的,有意识的,而非被迫的,从战略层面来讲,一般被迫转型获得成功机会就小的多”王健林说

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