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二手房交易繁琐有点晕十分钟看完二手房交易

2019-09-19 08:32:15来源:励志吧0次阅读

二手房交易繁琐有点晕?十分钟看完二手房交易流程

二手房由于其装修费用少、总价低、方便舒适而受到不少人的青睐。然而生活中,很多人直观的觉得二手房税高,交易流程繁复,而直接避开二手房选择新房。其实这都是因为对二手房交易流程的不熟悉。

其实购买二手房并不复杂,费用也并没有想象的那么多,甚至很多二手房的税费和新房是差不多,只要摸清流程,合理规避风险,轻松买房拿证根本不是问题,今天带您十分钟看完交易流程。

如何选择合适的二手房

PART1 信息匹配

首先要明确自己买房的需求,根据需求寻找现阶段适合自己的房子,切忌一时跟风昏了头,房子单价总价都要考虑,不要超过自己的支付能力。当然在看到好房源时也不必过于执着原先设定的条件,看情况适当调整,因为没有百分百满足需求的房子,应该允许多少存在一些偏差。

PART2 产权调查

产权调查一定不可忽略,得留意一些产权不明的二手房。如果你只是跟房屋使用权人进行交易,而没有了解到房屋的真实产权,即使你交付了全部房款,也无法办理产权过户。夫妻共有房产,正在出租的房屋,产权归单位所有的房子,被抵押拍卖的房子等都不能交易。

PART3 双方签约

签《买卖合同》是购房环节中最重要的一环,所有条款都必须认真思考谨慎拟定详细阅读,错漏一个地方都不行。房屋总价、违约金、滞纳金、交房时间、过户时间、税费支付、付款方式、物业交接等都必须白纸黑字写清楚。

PART4 买方交定金

所谓定金,是指合同当事人为了确保合同的履行,依据法律规定或者当事人双方的约定,由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前,按照合同标的额的一定比例(不超过20%),预先给付对方当事人的金钱或其替代物。

PART5 卖家办理抵押注销

在二手房交易中有相当一部分房产是抵押房产。由于房产证不在业主手中,在交易时涉及向银行赎楼问题。卖房人无法自行办理抵押注销手续的,买卖双方及保证机构可在“划转协议”中选择不同的抵押注销途径。若无法解除抵押,双方应解除合同。

PART6 买方办理银行按揭

购房者如需贷款的,还应在办理过户手续前办理银行贷款相关手续,等审批通过后再办理过户手续,千万不可贷款审批还没通过就先办理过户手续,万一贷款审批没有通过,买卖双方都将陷入很被动的局面。

PART7 买方打首付款

购房款分批支付主要目的在于减少风险,以防在交易过程中发生意想不到的损失。一般签约当日首付30%,取得收件收据时支付60%,产证办理完毕支付最后10%。买家和卖家在签合同时一定要事先商定好付款方式和额度,白纸黑字写清楚。

PART8 双方办理权属转移

(1)完税:买卖双方需到地税局办理手续,买方缴纳相关税费

(2)办理过户登记:双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理登记手续。

PART9 交房领证

办完权属转移手续后,在房地局规定时间内持完税证明等文件及规定的其他证件,到房屋所在地区县权属登记部门申请领取房屋所有权证,同时房屋权属登记部门向卖房人发放“办结单”。物业交接时要注意审查所买房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。拿到钥匙后记得先换锁,最好留下各种费用结清的收据、发票复印件等。

PART10 银行放款

保证机构根据卖家手中的“办结单”,通知银行将“专用账户”内资金划转给卖家。自行划转资金的,可在此时将尾款交给卖方,因产权已转移到其名下,也可留部分尾款,等物业交接完后结清。在二手房交易过程中,往往有留有部分尾款,用来保证结清水、电、煤气等公用事业费,以及物业管理费,同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。

二手房交易流程图

二手房交易中的坑

1.伪学区房

即买了二手学区房却没法入学。第一、原房主户口没有迁出,你的户口无法迁入,孩子就无法入学。第二、有的学校会规定学区房入学资格名额使用年限,比如说前业主的孩子刚刚用这个名额入了学,即使你户口迁入了想使用入学名额也不容易。所以,建议大家在买二手学区房的时候一定把迁户口的问题写进合同,并提前打听好学校的入学资格。

2.一房多卖

二手房一房多卖现象也较为突出,一般就是先让你签合同、交首付、交定金,然后就以各种理由“拖”:什么产权证丢失、贷款除了问题、资料不齐没法过户等理由。在购买二手房时,一定让房主提供产权证,身份证、户口本等相关证件进行查验,并且双方有必要一同到房地产交易中心或者档案馆进行查档。

3.户口问题

有些房子已经有户口,而且由于种种原因不能迁出,所以在购房的时候一定要问清楚房子有没有户口,什么时候能迁出。

更安全的二手房交易选择

选择中介

如果你有时间与精力,可以自己找房子,自己与房东谈好价格,自己与房东去房管局过户。如果您不懂流程或者没那个时间与精力,就可以选择中介服务了,既省时省力,有安全放心。当然,要找中介,建议找规模大些,实力强一些的中介,会规范一些。不然一个小中介,会让你的购房过程很折腾(说多了都是泪啊)。希望您早日找到心仪的房子。

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